En dør åbnes på klem til det danske realkreditmarked

Det danske realkreditmarked er et af de mest sofistikerede og unikke boligfinansieringssystemer i verden, og opstarten af systemet går mere end to århundreder tilbage. Realkreditmarkedet spiller en central rolle i det danske samfund økonomisk og giver privatpersoner adgang til boligfinansiering til en overkommelig pris.

Det danske realkreditmarked for privatkunder er også meget koncentreret med kun fire konkurrenter: Nykredit/Totalkredit, Realkredit Danmark (en del af Danske Bank-koncernen), Nordea Kredit (en del af Nordea-koncernen) og Jyske Realkredit (en del af Jyske Bank-koncernen).

Realkreditlån til privatkunder formidles som udgangspunkt gennem pengeinstitutterne, som er langt den vigtigste salgskanal for realkreditinstitutterne, og som står for mere end 95 % af alle nye realkreditlån. Derfor er det afgørende for realkreditinstitutterne at få adgang til et landsdækkende distributionsnet af banker.

Siden 2003, hvor Nykredit fusionerede med Totalkredit (herefter Nykredit/Totalkredit), har en lang række pengeinstitutter indgået en samarbejdsaftale med Nykredit/Totalkredit om formidling af realkreditlån fra Totalkredit til deres kunder. Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen (KKST) godkendte fusionen og samarbejdsaftalerne med forbehold for bindende tilsagn. Styrelsen vurderede, at den fusionerede enhed ville få en dominerende stilling på realkreditmarkedet.

I dag består Totalkredit-samarbejdet af 41 selvstændige pengeinstitutter. De tre andre realkreditinstitutter i Danmark har distributionsaftaler alene med deres koncernforbundne banker. Det betyder, at alle pengeinstitutter kun distribuerer realkreditlån til ét dansk realkreditinstitut.

Disse markedskarakteristika har medført, at Nykredit/Totalkredit har taget betydelige markedsandele fra deres konkurrenter, og Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen vurderer, at markedsandelene målt på udlån til privatkunder i 2022 vil være:

• Totalkredit/Nykredit: 51,7%.
• Realkredit Danmark: 22,5 %.
• Nordea Kredit: 15,5 %.
• Jyske Realkredit 9,8%.
• DLR Kredit 0,5% (DLR er primært aktiv inden for realkreditlån til erhverv og landbrug, men har en meget lille supplerende del af private realkreditlån).

Totalkredits partnerbanker er kontraktligt forpligtede til at formidle realkreditlån eksklusivt for Totalkredit. Hvis de bryder eksklusiviteten, har Totalkredit ret til at opsige partnerskabsaftalen med den konsekvens, at partnerbanken ikke længere kan formidle realkreditlån for Totalkredit, og at banken mister alle fremtidige provisionsbetalinger på realkreditlån, der allerede er formidlet. Og hvis pengeinstitutterne fusionerer med en af Nykredit/Totalkredits konkurrenter, vil dette få samme konsekvenser som misligholdelse af eksklusiviteten.

Da de fleste partnerbanker har opbygget et langvarigt forhold til Totalkredit, vil tabet af fremtidige provisionsbetalinger og tabet af muligheden for at formidle Totalkredit-lån føre til et meget stort økonomisk tab for bankerne, som de vil være nødt til at kompensere for på anden vis.

I oktober 2020 rejste Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen en række klagepunkter over for Nykredit/Totalkredit, hvor de adresserede de bekymringer, som eksklusivitetsbestemmelserne giver anledning til. I juli 2021 indgav Jyske Bank også en klage til Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen med påstand om, at Nykredit/Totalkredit misbruger deres dominerende stilling ved at påtvinge partnerbankerne deres eksklusivitetsvilkår.

Konkurrencestyrelsen gennemførte flere markedshøringer som led i deres undersøgelse, og i september 2024 blev sagen endelig afgjort med en tilsagnsafgørelse, hvor Nykredit/Totalkredit tilbød at ændre partnerskabskontrakten på flere væsentlige punkter, bl.a:

1. Ingen exit-straf: partnerbankerne vil ikke lide tab på fremtidige provisionsbetalinger fra allerede formidlede realkreditlån til Totalkredit, hvis de skifter til en anden realkreditleverandør (dvs. hvis de træder ud af partnerskabet).
2. Ingen fusionsstraf: partnerbanker vil kunne deltage i fusioner/opkøb med banker, der formidler realkreditlån for konkurrerende realkreditinstitutter, uden at miste fremtidige provisionsbetalinger fra allerede formidlede realkreditlån til Totalkredit (dvs. de kan fusionere med Danske Bank, Nordea og Jyske Bank).
3. Begrænset parallel formidling: partnerbankerne vil kunne formidle realkreditlån for Totalkredit og konkurrerende realkreditinstitutter, der ikke er vertikalt integreret med nogen af Nykredits/Totalkredits konkurrenter (dvs. at partnerbankerne stadig er forhindrede i at formidle realkreditlån fra Nykredits/Totalkredits nuværende konkurrenter, så det vil kræve, at et nyt realkreditinstitut går ind på det danske marked, eller at DLR Kredit begynder at være aktiv på markedet for privatkunder).

Da tilsagnsafgørelsen ikke åbner for nye partnerskaber og parallel formidling med eksisterende realkreditinstitutter, er det endnu uvist, om tilsagnene vil øge konkurrencen på realkreditmarkedet. Da tilsagnsafgørelsen har fjernet exit- eller fusionsstraffene for Totalkredit-partnerbankerne, bliver det interessant at se, om det vil sætte gang i konsolideringen af det danske bankmarked, som har mange mindre lokale og regionale banker.

Tilsagnsafgørelsen, som kun er offentliggjort på dansk, kan findes her.

Hvis du har brug for mere information eller yderligere vejledning inden for dette område, er du velkommen til at kontakte Stefan Brkic og Morten Nissen.

LÆS OM KONKURRENCERET PÅ VORES HJEMMESIDE