COVID-19 - Auswirkungen auf das Mietrecht

Vorübergehender Ausschluss des Kündigungsrechts des Vermieters für COVID-19 verursachte Zahlungsausfälle

1. April 2020 – Nach seiner Verkündung im Bun-desgesetzblatt ist das Gesetz "zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insol-venz- und Strafverfahrensrecht" (COVID-19-Gesetz) in Kraft getreten. Ziel des COVID-19-Gesetzes ist der Schutz von Unternehmen, die infolge der COVID-19-Pandemie in finanzielle Schwierigkeiten geraten.

Das COVID-19-Gesetz beinhaltet eine vorüberge-hende Aussetzung des Kündigungsrechts des Vermieters für den Fall, dass durch COVID-19 ver-ursachte Zahlungsausfälle zwischen dem 1. April und dem 30. Juni 2020 auftreten, und zwar sowohl für Wohnraummietverträge als auch für gewerbliche Mietverträge.

Hintergrund - gesetzliche Kündigungsrechte im Falle von Zahlungsverzug

Nach deutschem Recht ist der Vermieter berechtigt, den Mietvertrag aus wichtigem Grund zu kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen in Zahlungsverzug gerät (oder mit einem Betrag von zwei Monatsmieten für einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei Zahlungstermine erstreckt).

Mangelnde Einnahmen und Liquiditätsmangel aufgrund der COVID-19-Krise wären keine Entschuldigung. Nach einem deutschen Rechtsprinzip muss ein Schuldner Geld haben. 

Dementsprechend würde das Kündigungsrecht des Vermieters bei Zahlungsverzug ungeachtet der Tatsache bestehen, dass der Mieter für die durch COVID-19 verursachten Einnahmeausfällen nicht verantwortlich ist.

Vorübergehender Ausschluss des Kündigungsrechts des Vermieters für COVID-19 verursachte Zahlungsausfälle

Das COVID-19-Gesetz sieht eine vorübergehende Aussetzung des Kündigungsrechts des Vermieters bei Zahlungsverzug bezüglich der Monatsmieten für die Zeit vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 vor, sofern der Grund für die Nichtzahlung des Mieters auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zeitraum kann von der Bundesregierung durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates bis zum 30. September 2020 verlängert werden.

Die Aussetzung des Kündigungsrechts des Vermieters wegen eines COVID-19 bedingten Verzugs zwischen (vorerst) April und Juni 2020 gilt bis zum 30. Juni 2022. Wenn der Mietzins nicht bis zum 30. Juni 2022 nachgezahlt wird, ist der Vermieter berechtigt, den Mietvertrag wegen dieses Zahlungsverzugs zu kündigen. Das COVID-19-Gesetz gewährt dem Mieter aber kein Leistungsverweigerungsrecht, sondern nur Schutz vor Kündigung. Darüber hinaus sind bis zur tatsächlichen Zahlung Verzugszinsen zu zahlen (es sei denn, der Vermieter verzichtet auf den Anspruch auf Verzugszinsen).

Der Mieter muss den Zusammenhang zwischen der COVID-19 Pandemiekrise und der Nichtzahlung nachweisen. In der Begründung des COVID-19-Gesetzes heißt es, dass die Zwangsschließung der Mieträume aufgrund von Gesetzen/ Verwaltungsanordnungen ein guter Grund für die Nichtzahlung ist. Es wird auf die Zwangsschließung von Restaurants und Hotels in der heutigen Zeit verwiesen.

Auszug aus dem COVID-19-Gesetz

„Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.”

Weitere Informationen

Das COVID-19-Gesetz bietet keine rechtliche Grundlage für eine Senkung der Miete.

Es bleibt eine Frage des konkreten Vertrages, ob eine Mietminderung geltend gemacht werden kann, wenn die Mietfläche nicht mehr regelmäßig genutzt wird, sei es, weil sich der Vermieter im Mietvertrag verpflichtet hat, nicht nur die Mietfläche zur Verfügung zu stellen, sondern auch, dass die Mietfläche durchgehend ohne Einschränkung betrieben werden kann, oder sei es aufgrund der Vorschriften zur Anpassung von Verträgen bei Eingriffen in die Geschäftsgrundlage.