Zmiany w wykonywaniu umów najmu

Ustanowiono czasowy zakaz handlu najemcom w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² z wyłączeniem m.in. sprzedaży żywności, środków czystości, produktów leczniczych (od 4 maja został on zniesiony, o czym piszemy niżej). Zakazano również prowadzenia działalności gastronomicznej (z wyjątkiem usług na wynos), rozrywkowej, związanej z organizacją konferencji i imprez, ze sportem oraz z projekcją filmów, jak również z prowadzeniem obiektów noclegowych i turystycznych.

Skutkiem zakazów jest spadek przychodów i problemy z terminowym wypełnianiem zobowiązań finansowych, w tym również tych wynikających z umów najmu. Jakie działania obronne i mogą podjąć strony takich umów?

Nowe regulacje

W celu przeciwdziałania negatywnym skutkom epidemii, polski ustawodawca uchwalił 31 marca 2020 r. specustawę, tzw. Tarczę antykryzysową, w której znalazły się również regulacje dotyczące umów najmu. Najważniejszą z nich jest wygaszenie wzajemnych zobowiązań stron umów najmu w wielkopowierzchniowych centrach handlowych (o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw) na czas obowiązywania zakazu prowadzenia działalności. Wygaszenie dotyczy zobowiązań powstałych (wymagalnych) w trakcie obowiązywania zakazu. Przede wszystkim najemca nie ma więc obowiązku zapłaty czynszu i innych opłat.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest jednak złożenie przez najemcę, w ciągu trzech miesięcy od dnia ustania zakazu, oferty przedłużenia najmu o okres trwania zakazu i dodatkowe sześć miesięcy. Jeżeli najemca takiej oferty nie złoży, wynajmującego przestaje wiązać wygaśnięcie zobowiązań, co oznacza, że może żądać od najemcy zapłaty czynszu i pozostałych opłat za okres obowiązywania zakazu.

Zwolnienie z zapłaty czynszu dotyczy wyłącznie najemców objętych zakazem prowadzenia działalności. Nie obejmuje ono jednak najemców prowadzących działalność w obiektach o powierzchni sprzedaży poniżej 2000 m.kw., nawet jeśli tacy najemcy byli objęci zakazem prowadzenia działalności lub w obiektach innych niż handlowe (np. biurowcach).

Przepisy wprowadzające wygaszenie zobowiązań są niejasne i wywołują wiele wątpliwości. Czy wygaszenie wzajemnych zobowiązań oznacza, że najemca nie może składować w lokalu swoich towarów? Czy wynajmujący wciąż jest zobowiązany do dostarczania do lokalu mediów i świadczenia innych usług, np. ochrony? Czy kosztami takich usług może być w części obciążony najemca? Biorąc pod uwagę niefortunne sformułowanie przepisów, próba odpowiedzi na te pytania jest obarczona dużym ryzykiem. Dlatego też, naszym zdaniem, najlepszym rozwiązaniem jest zawieranie porozumień, w których uzgodnione zostaną wzajemne prawa i obowiązki stron w czasie epidemii. Porozumienia takie będą precyzować niejasne regulacje Tarczy antykryzysowej poprzez wprowadzenie kompromisowych rozwiązań, które jednocześnie nie będą naruszały podstawowego prawa najemcy do zwolnienia z czynszu w trakcie obowiązywania zakazów.

Skutki otwarcia centrów handlowych

W kontekście wygaszenia zobowiązań istotne jest, że zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 2 maja 2020 r., od 4 maja 2020 r. mogą zostać otwarte wielkopowierzchniowe centra handlowych (z zachowaniem pewnych reguł ostrożności). Większość najemców może więc ponownie otworzyć swoje sklepy i punkty usługowe. Zniesienie zakazu nie dotyczy jednak klubów fitness, salonów fryzjerskich czy kosmetycznych oraz restauracji, które mogą przygotowywać posiłki jedynie na wynos.

Otwarcie centrów handlowych powoduje, że od 4 maja „odżył” obowiązek wypełniania zobowiązań z umów najmu, w tym obowiązek najemców do zapłaty czynszu. Dotyczy to umów, w których najemcą jest podmiot, który nie jest już objęty zakazem. Ponadto, jeżeli najemca będzie chciał skorzystać z zawieszenia zobowiązań (za okres obowiązywania zakazu) będzie musiał do 4 sierpnia złożyć wynajmującemu ofertę przedłużenia umowy.

Dodatkowo, zgodnie z Tarczą antykryzysową, w przypadku, gdy czas obowiązywania umowy najmu lokalu upływa po 31 marca 2020 r. a przed 30 czerwca 2020 r., umowa, na podstawie oświadczenia najemcy, ulegnie przedłużeniu do 30 czerwca 2020 r. na warunkach dotychczasowych. Najemca powinien złożyć takie oświadczenie najpóźniej w ostatnim dniu okresu najmu. Dotyczy to umów najmu wszystkich lokali, nie tylko tych znajdujących się w galeriach handlowych. Ponadto, do 30 czerwca 2020 r. żaden wynajmujący nie może również wypowiedzieć umowy najmu ani wysokości czynszu (choć Tarcza antykryzysowa przewiduje pewne wyjątki).

Klauzula rebus sic stantibus

Kodeks cywilny (k.c.) przewiduje rozwiązania, które mogą znaleźć zastosowanie do umów najmu w czasie epidemii. Należy jednak zastrzec, że rozwiązania te mogą być modyfikowane w umowie, dlatego też w pierwszej kolejności powinny zostać przeanalizowane jej postanowienia. Ponadto, biorąc pod uwagę wyjątkowy charakter tych regulacji, możliwość ich zastosowania powinna być rozpatrywana indywidualnie w każdym przypadku.

Klauzula rebus sic stantibus, uregulowana w art. 357[1] k.c., jest szczególnym rozwiązaniem, które przyznaje sądowi prawo do ingerencji w umowę, jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziło jednej ze stron rażącą stratą. W takiej sytuacji sąd może oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość zobowiązania, a nawet rozwiązać umowę. Skorzystanie w praktyce z tego przepisu nie jest jednak proste, ponieważ wymaga procesu sądowego oraz udowodnienia szeregu przesłanek, m.in. wystąpienia nadzwyczajnej zmiany stosunków o trwałym i powszechnym charakterze oraz nadmiernych trudności albo groźby rażącej straty w przypadku spełnienia świadczenia przez stronę umowy.

Na podstawie art. 357[1] k.c. żadna ze stron umowy nie może samodzielnie zmienić czy rozwiązać umowy. I chociaż najemcy dotknięci skutkami epidemii w relacjach z wynajmującymi powołują się na nadzwyczajną zmianę stosunków, to żądanie oparte na tej podstawie nie jest w żaden sposób wiążące dla wynajmującego. Może być jedynie traktowane jako jeden z argumentów w negocjacjach.

Czy więc epidemia Covid-19 i wprowadzone w związku z nią ograniczenia mogą zostać potraktowane jako nadzwyczajna zmiana stosunków? Wydaje się, że tak, co nie przesądza jednak automatycznie o możliwości skorzystania z art. 357[1] k.c.. Należy mieć na uwadze, że epidemia została oficjalnie stwierdzona w Polsce w drugiej połowie marca i w pewnych przypadkach jej wpływ na prowadzenie danej działalności może nie być oczywisty. Stwierdzenie trwałej zmiany stosunków na obecnym etapie może okazać się więc niemożliwe.

Wykazanie przesłanek niezbędnych do skorzystania z klauzuli rebus sic stantibus może być łatwiejsze w przypadku tych najemców, których działalność została zakazana. Rozważając bowiem ryzyko rażącej straty należy brać pod uwagę cel handlowy danej umowy. Skoro najemca wynajmuje lokal w celu prowadzenia działalności i osiągania przychodu, jasnym powinno być, że zakaz prowadzenia takiej działalności powoduje u najemcy znaczną stratę.

Siła wyższa

Siła wyższa nie została zdefiniowana w Kodeksie cywilnym. Generalnie jednak panująca obecnie epidemia i wprowadzone w związku z nią ograniczenia w prowadzeniu działalności gospodarczej mogą zostać zakwalifikowane jako siła wyższa. Jej wystąpienie może wyłączyć odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. Warunkiem jest jednak udowodnienie bezpośredniego wpływu siły wyższej na możliwość wykonania zobowiązania. Czy zasadne jest w obecnych okolicznościach powoływanie się przez najemców na siłę wyższą? Choć niewątpliwie skutkiem wprowadzonych ograniczeń jest zmniejszenie obrotów najemców, to jednak nie powodują one, że płatność czynszu jest niemożliwa. W naszej ocenie najemca może mieć więc duże trudności z udowodnieniem, że obecna sytuacja bezpośrednio wpływa na możliwość zapłaty czynszu.

Należy również wskazać, że w umowach najmu często znajdują się postanowienia regulujące, co uznawane jest za siłę wyższą i jakie prawa i obowiązki mają strony umowy w przypadku jej wystąpienia. Kluczowe jest więc, aby przed podjęciem jakichkolwiek działań najemca dokładnie przeanalizował treść umowy.

Niemożliwość świadczenia

Najemcy, których działalność została zakazana, powołują się niekiedy na następczą niemożliwość świadczenia, za którą nie odpowiada żadna ze stron umowy, uregulowaną w art. 495 k.c.. W takiej sytuacji Kodeks cywilny zezwala na odstąpienia od umowy (co prowadzi do jej wygaśnięcia). W naszej ocenie zastosowanie tego przepisu jest jednak w obecnej sytuacji nieuzasadnione. Niemożliwość świadczenia powinna być bowiem obiektywna, to znaczy, że nie tylko konkretny dłużnik, ale żaden inny podmiot w takiej sytuacji nie byłby w stanie spełnić świadczenia. Ponadto przepis ten nie ma zastosowania, gdy dłużnikowi brakuje środków finansowych koniecznych do zapłaty. Z tych względów najemca, który ma problemy finansowe będące skutkiem panującej epidemii, nie może skutecznie uchylić się od obowiązku zapłaty czynszu na podstawie art. 495 k.c.

Wpływ epidemii na relację najemców z wynajmującymi w poszczególnych branżach

Powierzchnie magazynowe i produkcyjne

Część najemców występuje do wynajmujących z prośbami o czasowe zawieszenie lub zmniejszenie czynszu. Swoje prośby uzasadniają zazwyczaj trudną sytuacją finansową spowodowaną wystąpieniem siły wyższej lub nadzwyczajną zmianą stosunków, która powoduje groźbę rażącej straty. W niektórych przypadkach zagrożenie takie jest realne i może doprowadzić do konieczności zakończenia przez najemcę swojej działalności i opuszczenia lokalu.

Jednocześnie uważamy, że niektóre branże korzystające z powierzchni magazynowych lub produkcyjnych, np. e-commerce czy logistyka, w najbliższym czasie mogą nawet rozszerzyć swoją działalność, korzystając ze zmian nawyków konsumentów, którzy coraz częściej dokonują zakupów w Internecie. Ponadto część przedsiębiorstw produkcyjnych może być zainteresowana wynajmem dodatkowej powierzchni magazynowej na materiały, aby w ten sposób zabezpieczyć się przed przerwami w łańcuchach dostaw. 

Centra handlowe

Pomimo otwarcia od 4 maja galerii handlowych ciężka sytuacja finansowa wymusza na najemcach występowanie do wynajmujących o zmianę warunków umów, w szczególności obniżenie czynszu. Trudno bowiem się spodziewać, że samo otwarcie galerii spowoduje, że ilość klientów będzie taka sama, jak przed epidemią, biorąc chociażby pod uwagę, że wprowadzone zostały obostrzenia i nakazy dotyczące zakupów, w tym limit klientów. Ponadto nie wszyscy najemcy mogą ponownie otworzyć swoje lokale, ponieważ zakaz wciąż obowiązuje w stosunku do niektórych z nich. Trwają więc negocjacje, podczas których ścierają się odmienne interesy najemców i wynajmujących. W przypadku nieosiągnięcia porozumienia, część najemców już zapowiedziała, że będzie zmuszona likwidować swoje sklepy czy punkty usługowe. Można zakładać, że część z tych spraw znajdzie swój finał w sądach.

Lokale poza centrami handlowymi

Z powodu epidemii Covid-19 zakazana została działalność m.in. restauracji i barów (za wyjątkiem przygotowywania posiłków na wynos i w dostawie), kin, teatrów, klubów fitness, zakładów kosmetycznych i fryzjerskich, bez względu na miejsce prowadzenia takiej działalności. Wydaje się, że to właśnie najemcy, których działalność została zakazana, a którzy nie prowadzą jej w wielkopowierzchniowych centrach handlowych, znajdują się w najtrudniejszej sytuacji. Nie mogą oni bowiem uzyskiwać przychodów ze swojej podstawowej działalności, a jednocześnie ustawodawca nie przewidział dla nich żadnych szczególnych rozwiązań w zakresie obowiązku zapłaty czynszu.

Zdarza się, że najemcy próbują powoływać się na wygaszenie zobowiązań przewidziane w Tarczy antykryzysowej dla umów najmu w centrach handlowych, traktując je jako rozwiązanie wzorcowe. Należy podkreślić, że rozwiązanie takie nie jest jednak wiążące dla wynajmujących i może zostać wprowadzone jedynie w drodze porozumienia.

Najemcom takim pozostają więc rozwiązania przewidziane w Kodeksie cywilnym. Chociaż skorzystanie z nich może nie być łatwe, to jednak wydaje się, że największe szanse na ich skuteczne zastosowanie mają właśnie najemcy, których działalność została zakazana. 

Biura

Obecna sytuacja nie wpływa wprost na możliwość korzystania z powierzchni biurowych (wprowadzone zostały jedynie restrykcje dotyczące obowiązku zachowania odpowiednich odległości i stosowania środków ochronnych). O ile więc w umowie najmu nie ma postanowień na wypadek wystąpienia szczególnych okoliczności, uzyskanie przez najemcę obniżenia czy zawieszenia czynszu może być, naszym zdaniem, bardzo trudne. Nie zmienia to jednak faktu, że część najemców występuje do wynajmujących z takimi prośbami, uzasadniając je nadzwyczajną zmianą stosunków czy wystąpieniem siły wyższej.

Pomimo braku zakazów w zakresie korzystania z powierzchni biurowych, wielu najemców zdecydowało się na pracę z domu i intensywnie testuje nowe narzędzia i procedury. Obecna sytuacja może doprowadzić do upowszechnienia pracy z domu, co w dłużej perspektywie może spowodować, że najemcy zainteresowani będą nowymi, bardziej elastycznymi rozwiązaniami w zakresie najmu. Będzie to dotyczyło zarówno aranżacji przestrzeni (np. tzw. hot deski), jak również brzmienia samych umów najmu – poczynając od bardziej szczegółowych regulacji dotyczących okoliczności nadzwyczajnych do możliwości ograniczania zajmowanej powierzchni lub skracania okresu najmu.

^{Artykuł "Zmiany w wykonywaniu umów najmu" autorstwa Michała Prochwicza i Karola Nowaczka ukazał się 21 maja 2020 roku w dodatku "Raport Prawny - Przewodnik dla przedsiębiorców" dziennika Rzeczpospolita}