Auswirkungen des neuen „Heizungsgesetzes“ auf die Immobilienwirtschaft und Ausblick zur geplanten Reform der Gebäudeeffizienzrichtlinie

Im April 2023 hat die Bundesregierung für eine weitere Reform des zuletzt mit Wirkung zum 1. Januar 2023 novellierten GEG, besser bekannt als „Heizungsgesetz“, gestimmt. Dieses sieht u.a. vor, dass ein Großteil der Wärme (65 %) im Gebäudesektor aus erneuerbaren Energien erzeugt werden muss.

Am 8. September 2023 wurde das „Heizungsgesetz“ nun vom Bundestag beschlossen und tritt am 1. Januar 2024 in Kraft. Ziel der Gesetzesnovelle ist es, die Wärmwende in Deutschland schneller voranzutreiben und bis 2045 klimaneutral zu sein.

Ab Januar 2024 dürfen danach in Neubauten innerhalb von Neubaugebieten nur noch Heizungen installiert werden, die auf 65 % erneuerbaren Energien basieren. Für Bestandsgebäude und in Baulücken zu errichtende Neubauten sind längere Übergangsfristen vorgesehen, um eine bessere Abstimmung der Investitionsentscheidung zur örtlichen Wärmeplanung zu ermöglichen.

In diesem Zusammenhang hat sich die Bundesregierung am 16. August 2023 auf einen Gesetzentwurf zur kommunalen Wärmeplanung geeinigt, der die Reform des GEG ergänzen soll. Alle Kommunen in Deutschland sollen demnach bis Mitte 2028 (Großstädte bis Mitte 2026) Wärmepläne erstellen, die Bürger und Unternehmen darüber informieren, welche bestehenden und zukünftigen Optionen zur Wärmeversorgung in ihrer Gemeinde und vor Ort bereitstehen, also bspw., wo eine Fernwärme-Versorgung geplant ist, wo Nahwärme über Biomasse verfügbar sein wird oder ein Wasserstoffnetz aufgebaut werden soll. Neben der Wärmeplanungspflicht enthält das Gesetz das Ziel bis 2030 die Hälfte der leitungsgebundenen Wärme klimaneutral zu erzeugen. Das Gesetz soll zum 1. Januar 2024 zeitgleich mit dem GEG in Kraft treten.

Zudem regelt das neue GEG, dass bestehende Gas- oder Ölheizungen zunächst weiter betrieben und repariert werden können. Bei einem irreparablen Defekt werden Übergangslösungen und mehrjährige Übergangsfristen vorgesehen. In Härtefällen können Eigentümer von der Pflicht zum Heizen mit erneuerbaren Energien befreit werden. 

Mieter werden vor Mietsteigerungen im gewissen Umfang geschützt. So dürfen Vermieter nur bis zu 10 % der Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen, müssen dabei aber die staatliche Förderung abziehen und die Umlage wird auf 50 Cent pro Monat und Quadratmeter begrenzt. Dies gilt grundsätzlich für Wohnraummieter. Für gewerbliche Mieter wäre eine Einbeziehung der entsprechenden neuen gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuch BGB in den Mietvertrag erforderlich (§§ 559 Abs. 3a n.F., 559e n.F. BGB).
Außerdem werden derzeit neue Förderrichtlinien im Parlament abgestimmt. Geplant sind staatliche Förderungen für den Austausch der Heizungen bis zu maximal 70 % der Investitionskosten. Es soll eine Grundförderung für alle sowie zusätzliche Fördermittel für einen besonders schnellen Heizungsaustausch geben.

Auch auf europäischer Ebene gibt es für die Immobilienwirtschaft maßgebliche Entwicklungen zur Klimaneutralität. 

Die EU und ihre Mitgliedsstaaten haben sich mit dem EU-Green Deal und dem Paket „Fit für 55“ verpflichtet bis 2050 klimaneutral zu werden und bereits bis 2030 die Netto-Treibhausgasemissionen, um mindestens 55 % gegenüber dem Referenzjahr 1990 zu senken. Um dieses ehrgeizige Ziel zu erreichen, ist neben einer Vielzahl von Initiativen u.a. die Überarbeitung der Gebäudeeffizienzrichtline (EPBD) geplant. Hintergrund der Novelle ist, dass Gebäude in der EU für 36 % der Treibhausgasemissionen und 40 % des Energieverbrauchs verantwortlich seien. Dabei entfallen etwa 80 % des Energieverbrauchs der Gebäude auf Heizung, Kühlung und Warmwasser.

Seit Juni 2023 läuft das Trilog-Verfahren zwischen dem EU-Parlament und dem Rat unter Vermittlung der EU-Kommission zur Festlegung einer gemeinsamen Position zur Novelle. 
Der Entwurf der Kommission sieht vor, dass bis 2030 alle Neubauten und bis 2050 alle Gebäude Null-Emissionsgebäude (ZEB) werden sollen, d.h. Gebäude mit einer sehr hohen Gesamtenergieeffizienz, bei denen die geringe Menge zusätzlich erforderlicher Energie vollständig durch am Standort verfügbare Quellen (z.B. Solaranlagen), eine Erneuerbare-Energien-Gemeinschaft oder Fernwärme- und Kältesysteme gedeckt wird. Jeder Mitgliedstaat soll einen nationalen Gebäuderenovierungsfahrplan vorlegen, der aufzeigt, wie die Erreichung dieses Ziels gewährleistet wird. 

Zudem ist die Einführung verbindlicher Mindeststandards für die Energieeffizienz von Gebäuden (sog. MEPS) vorgesehen. Auf einer Skala von A bis G entspricht ein ZEB der Stufe A. Nicht-Wohngebäude sollen ab 2027 mindestens die Energieeffizienzklasse F und ab 2030 mindestens E aufweisen. 
Abzuwarten bleibt, ob die geplante Reform der EPBD ebenfalls noch dieses Jahr beschlossen wird. Als Richtlinie würde sie zunächst lediglich die Mitgliedsstaaten binden, die die Regelungen in das nationale Recht umsetzen müssen.