Mieterstromverträge vor dem Hintergrund der geplanten Änderungen des Mieterstromzuschlags

Was ist „Mieterstrom“?

Als Mieterstrom wird Strom bezeichnet, der im unmittelbaren räumlichen Zusammenhang zum Abnehmer (häufig dem Mieter) erzeugt und ohne öffentliche Netzdurchleitung geliefert wird. Meistens wird dabei der Strom durch PV-Anlagen auf den Dächern der Immobilien oder durch Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen wie Blockheizkraftwerke produziert. Es gibt aber auch andere Mieterstrommodelle, bspw. mit Windkraft- oder Bioenergieanlagen. 

Hintergrund des Mieterstromzuschlags

In der Vergangenheit haben vor allem Eigentümer, die ihre Immobile selbst bewohnen oder gewerblich nutzen, von der Errichtung einer PV-Anlage profitiert. Damit auch Mieter von PV-Anlagen auf Gebäudedächern profitieren können, trat im Juli 2017 das Gesetz zur Förderung von Mieterstrom in Kraft. Mit diesem wurde in § 21 Abs. 3 EEG ein Förderanspruch für den Betreiber einer PV-Anlage auf vermieteten Immobilien verankert (sog. „Mieterstromzuschlag“). Die Förderung gilt ausschließlich für Mieterstrommodelle mit Solarstrom, andere Mieterstrommodelle werden nicht vom Mieterstromzuschlag umfasst. 

Die Höhe des dem Betreiber einer PV-Anlage durch den Anschlussnetzbetreiber gewährten Mieterstromzuschlags knüpft dabei an die Fördersätze für die Einspeisung von Solarstrom an. Der Anspruch auf Gewährung des Mieterstromzuschlags setzt bisher voraus, dass die PV-Anlage auf dem Dach eines Wohngebäudes installiert ist. Ein Wohngebäude in diesem Sinne liegt vor, wenn mindestens 40 % der Gebäudefläche dem Wohnen dienen. 

Geplante Änderungen beim Mieterstromzuschlag 

Der von der Bundesregierung eingebrachte Entwurf des Gesetzes zur Änderung des EEG und weiterer energiewirtschaftsrechtlicher Vorschriften zur Steigerung des Ausbaus photovoltaischer Energieerzeugung (sog. „Solarpaket I“), sollte ursprünglich noch Ende 2023 beschlossen werden. Am 15. Dezember 2023 wurde auf Empfehlung des Ausschusses für Klimaschutz und Energie jedoch nur ein Teil des Gesetzentwurfs durch den Bundestag angenommen; die Verabschiedung des übrigen Teils ist für Anfang 2024 geplant. In dem noch zu beschließenden Teil des Gesetzesentwurfs ist vorgesehen, dass der Mieterstromzuschlag auch auf PV-Anlagen auf Gewerbegebäuden und Nebenanlagen wie Garagen ausgedehnt wird. Dabei soll der Mieterstromzuschlag für Anlagen auf Nicht-Wohngebäuden nur für PV-Neuanlagen in Anspruch genommen werden können, die ab Inkrafttreten des Gesetzes in Betrieb genommen werden.

Vertragliche Ausgestaltung des Mieterstromvertrags 

Vorgaben für die Gestaltung der Mieterstromverträge sind in § 42a des Gesetzes über die Elektrizitäts- und Gasversorgung (EnWG) verankert. Die Regelung in § 42a EnWG gilt ausschließlich für durch den Mieterstromzuschlag geförderte Mieterstrommodelle – andere Mieterstromverträge fallen nicht unter diese gesetzlichen Vorgaben und können unter Beachtung der übrigen Regelungen des EnWG abgeschlossen werden. 

Bei dem Mieterstromvertrag nach § 42a EnWG handelt es sich grundsätzlich um einen von dem Mietvertrag zwingend zu trennenden Vertrag, Ausnahmen gelten z.B. für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch gemietet wird. Parteien des Mieterstromvertrages sind der Lieferant des Mieterstroms (z.B. der Vermieter als Betreiber der PV-Anlage) und der Letztverbraucher (Mieter). Der Vertrag darf derzeit eine maximale Vertragslaufzeit von einem Jahr vorsehen, wobei eine stillschweigende Verlängerung um ein weiteres Jahr möglich ist. Die maximale Vertragslaufzeit soll nach dem vorliegenden Gesetzesentwurf (BT-Drucksache 20/8657) auf zwei Jahre verlängert werden. Eine stillschweigende Verlängerung für eine bestimmte Zeit soll hingegen nicht mehr möglich sein. Die bisher vorgesehene Kündigungsfrist von maximal drei Monaten soll zugleich auf einen Monat verkürzt werden. Im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses endet der Mieterstromliefervertrag automatisch, ohne dass es einer ausdrücklichen Kündigung bedarf, mit der Rückgabe der Räume.

Der Mieterstromvertrag muss die Vollversorgung des Mieters mit Strom gewährleisten. Da PV-Anlagen nicht zu jeder Zeit oder nur teilweise die benötigte Strommenge produzieren können, ist der Mieterstromlieferant daher verpflichtet, Energielieferverträge mit Dritten abzuschließen, um eine Vollversorgung des Mieters gewährleisten zu können. Der Gesamtpreis für den Strom aus der PV-Anlage und die Lieferung der Reststrommenge darf dabei 90 % des in dem jeweiligen Netzgebiet geltenden Grundversorgungstarifs nicht übersteigen. Diese Preisobergrenze soll zukünftig weiterhin für die Mieter von Wohnräumen anwendbar sein; für Mieter von Gewerberäumen soll sie hingegen nicht gelten. In jedem Fall muss der Mieterstromlieferant eine gesonderte Abrechnung erstellen, eine Aufnahme der Mieterstromkosten in der Nebenkostenabrechnung ist nicht möglich. 

Falls der Mieter nicht den gesamten durch die PV-Anlage produzierten Strom abnimmt, kann der Anlagenbetreiber den Überschuss an produziertem Strom ins Netz einspeisen und erhält hierfür die nach dem EEG vorgesehene Einspeisevergütung oder Marktprämie.

Alternativen zum Mieterstrom

Alternativ zum dargestellten Mieterstrommodell erfreuen sich Power Purchase Agreements (sog. „PPA“) im gewerblichen Bereich immer größerer Beliebtheit. PPAs sind langfristige Stromversorgungsverträge, die in unterschiedlichen Formen, als Off-Site PPA oder On-Site PPA, geschlossen werden (weitere Informationen zu PPAs sind hier abrufbar). Darüber hinaus ist im Solarpakt I die Einführung einer Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung vorgesehen. Im Unterschied zum Mieterstrommodell soll es Anlagenbetreibern (z.B. den Vermieter) ermöglicht werden, ausschließlich den durch die PV-Anlage erzeugten Strom an Mieter von Räumen oder Wohnungseigentümer/Eigentümer von gewerblich genutzten Räumen zur Nutzung zur Verfügung zu stellen. Die Verantwortung für die Reststromversorgung liegt beim Mieter. 

Bewertung

Die geplante Ausweitung des Mieterstromzuschlags auf Nicht-Wohngebäude ist zu begrüßen. Dadurch können die Nutzung weiterer Dachflächenpotenziale für Mieter und Vermieter attraktiver werden, und Mieter von Nicht-Wohngebäuden ebenso wie Mieter von Wohngebäuden von lokal produziertem Strom durch PV-Anlagen profitieren.